Acquistare consapevolmente e senza errori un immobile - Seconda parte

Dopo l’ottimo riscontro avuto tra i lettori della prima parte dell’approfondimento su come acquistare un bene immobile senza fare errori, pubblichiamo oggi la seconda parte dell’articolo tecnico informativo che ci ha proposto l’ing. Eugenio Carè – Head Project Manager di Euka Engineering srl, società che opera in ambito nazionale e internazionale.

Nel testo che segue trovate altre informazioni tecniche ‘importanti’, quelle da sapere senza se e senza ma, prima di procedere all’acquisto di immobili. La prossima settimana sarà pubblicato l’ultimo segmento dell’articolo.

La Redazione

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Parte seconda – Verifiche preliminari prima dell’acquisto di immobile

di Eugenio Carè – fonte: Andrè Bonfanti (Acquistare casa: verifiche preliminari, proposta e clausole)

(Prima parte qui)

Documentazione di provenienza, Atto di provenienza dell’immobile

Il “titolo” di provenienza, è l’atto che se anche il notaio sarà obbligato a controllare, è utile per poter controllare in prima persona tutta una serie di dati, ad es. confrontando con i dati catastali attuali, o verificando in che modo l’immobile è pervenuto al venditore, dato che potrebbero aprirsi scenari diversi, in particolar modo se la provenienza arriva da una donazione, che non tuteli l’acquirente a meno che la donazione non sia risolta.

Una copia dell’atto di provenienza può esservi consegnata dall’agenzia immobiliare oppure potete fare una visura, avendo però i dati anagrafici dell’attuale proprietario. Qualora, per fare la visura, il proprietario o l’agenzia immobiliare non volessero darvi l’anagrafica o i dati catastali per “motivi di privacy” (comportamento parzialmente giustificato), avete il diritto di chiedere loro una copia dell’atto che vi interessa. Se vi viene consegnata una copia dell’atto dove sono cancellati o mascherati i dati del venditore e quelli catastali (vi diranno per “ragioni di privacy”), esso non serve a nulla, dato che potrebbe riferirsi a qualsiasi altro immobile e proprietario. Inoltre, gli atti di compravendita sono pubblici, cosi come gli atti catastali (tranne la scheda planimetrica per la quale è richiesta la delega dell’attuale proprietario), per cui il problema della privacy è solo un vincolo dell’agenzia nei confronti dell’acquirente, il quale è comunque libero di procedere presso la Conservatoria.

In ogni caso, l’acquirente ha il pieno diritto di procedere con i propri accertamenti tecnici, quindi negargli i dati catastali è assai discutibile. Il titolo di provenienza è un atto pubblico, visurabile presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (cosiddetta Conservatoria dei Registri Immobiliari) del Comune di pertinenza dell’immobile. Ogni Comune fa capo ad un ufficio di Conservatoria provinciale specifico (cercare l’ufficio sul sito dell’Agenzia delle Entrate).

Documentazione di provenienza , Atto di mutuo dissenso (scioglimento atto di donazione) o dichiarazione di rinuncia all’azione di restituzione

Qualora l’immobile pervenga al venditore mediante donazione, l’immobile è in una situazione giuridica relativamente complessa nella quale, per come è strutturato il nostro ordinamento giuridico, l’acquirente di un immobile donato al venditore non è tutelato da eventuali future azioni degli eredi del soggetto donante (cd. “legittimari” o “eredi necessari”), i quali possono procedere con una azione di riduzione (e successivamente con una azione di restituzione) per ottenere indietro l’immobile anche dopo che l’acquirente (il “terzo avente causa dal donatario”) lo ha comprato (anche dopo la scadenza dei classici 20 anni dalla donazione, qualora i legittimari in linea retta abbiano trascritto un atto di opposizione, che proroga la scadenza).

Gli istituti di credito non concedono in genere mutui per immobili che nel ventennio precedente sono stati oggetto di donazione. Per questo motivo, anche se l’atto di provenienza non è una donazione, sarà necessario verificare anche che gli atti precedenti non abbiano donazioni. Per verificarlo, si procede con una ispezione ipotecaria ventennale (vedi in seguito il capitolo sulla documentazione ipotecaria). E’ necessario rivolgersi preventivamente al notaio qualora l’acquirente scopra che la provenienza è una donazione. Anche per questo motivo, come si diceva prima, è importante poter visionare l’atto di provenienza nel quale non siano mascherati i dati catastali o il soggetto, altrimenti non è possibile procedere con le ispezioni ipotecarie per verificare se esistono donazioni nel ventennio precedente. Qualora l’immobile pervenga al venditore per successione, è necessario richiedere al venditore la dichiarazione di successione e la sua trascrizione (trascrizione della successione), oltre che la trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Le due trascrizioni (successione e accettazione) sono fondamentali per mantenere la continuità delle trascrizioni, senza la quale il notaio non potrà procedere al rogito. Inoltre, “se non viene eseguita la trascrizione dell’accettazione di eredità, l’acquirente rischia di perdere la proprietà dell’immobile acquistato, nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o comunque non era l’unico erede), magari in seguito alla scoperta di un testamento o all’ annullamento dello stesso”. Qualora non sia stata fatta la trascrizione della successione per vari motivi, il notaio dovrà procedere con una trascrizione di accettazione tacita dell’eredità (con spese a carico del venditore, il quale, se rifiuta, potrebbe essere invocato dall’acquirente per inadempimento del contratto e obbligato a versare il doppio della caparra), e per procedere con tale trascrizione è necessario il certificato di morte in originale del de cuius. Questa trascrizione tacita è fatta sullo stesso atto di vendita, che quindi avrà due trascrizioni, “di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita”.

Documentazione urbanistico-edilizia

Ultimo atto edilizio relativo all’unità immobiliare (autorizzazione / concessione edilizia e relativa fine lavori / collaudo / agibilità).

Qualora, successivamente alla costruzione dell’edificio nel quale l’unità immobiliare è inserita, siano stati fatti dei lavori nell’unità immobiliare eccedenti la manutenzione ordinaria (cioè di natura straordinaria – ad es. spostamento di pareti, divisione di un locale, frazionamento di appartamento, etc. si veda in proposito il D.P.R . 380 del 6.6.2001 e s.m.i. per inquadrare il tipo di intervento fatto), l’acquirente dovrebbe verificare l’ultima autorizzazione o concessione edilizia che ha legittimato i lavori e il relativo collaudo e fine lavori, e l’eventuale nuova agibilità (tutti a firma di tecnico iscritto all’albo). Questi atti edilizi sono necessari per verificare che lo stato di fatto (lo stato dei luoghi cosi come li vede l’acquirente durante il sopralluogo) corrisponda alle opere dichiarate nell’ultima pratica edilizia presentata; se cosi non fosse, l’immobile potrebbe presentare delle irregolarità da sanare. Oppure potrebbe mancare il collaudo e fine lavori, che potrebbe invalidare l’ultima pratica edilizia.

Visura

Per poter fare gli accertamenti e verificare se esistono questi atti, è necessario procedere con una visura di atti edilizi (tecnicamente, un accesso agli atti), presso gli uffici tecnici comunali. Nelle grandi città, dal momento della richiesta (domanda di accesso agli atti) al momento in cui potrete visionare gli atti (visura del fascicolo edilizio), possono passare dai due ai quattro mesi, a meno che non specifichiate nella richiesta che la visura serve per procedere con una compravendita (nel qual caso gli uffici vi possono dare precedenza ed estrarre il fascicolo in meno tempo). Dato che in genere i tempi di verifica non sono immediati e l’acquirente può avere bisogno di inviare comunque la Proposta d’Acquisto al venditore, sarebbe necessario aggiungere nella stessa proposta una condizione sospensiva che subordini l’efficacia del contratto alla verifica degli accertamenti di conformità urbanistico-edilizia sull’unità immobiliare.

Condono

Qualora l’unità immobiliare sia stata oggetto di uno dei vari condoni edilizi (ad es. se si è in presenza di particolari caratteristiche tipiche come interrati, seminterrati, soppalchi, verande o serre, sottotetti, ampliamenti evidenti, etc. – che possono avere indotto i proprietari a chiedere condoni su queste porzioni), potrebbe essere stata presentata una domanda di condono (domanda di concessione in sanatoria) e potrebbe essere stata rilasciata la relativa concessione (concessione edilizia in sanatoria). Nei casi in cui l’atto di provenienza sia precedente ad uno dei condoni (1985, 1995, 2004), non vi saranno ovviamente indicati i riferimenti ad un eventuale condono richiesto successivamente. In questo caso, l’attuale proprietario è l’unico che può sapere se siano state fatte domande di concessione in sanatoria, e dovrebbe comunicarlo esplicitamente all’acquirente, e non solo dichiarando nella Proposta di Acquisto che l’immobile “è conforme alle normative urbanistiche vigenti”. Il venditore, per vari motivi (sia in buona fede che in mala fede), potrebbe omettere di comunicare la presenza di un condono. Pertanto, qualora l’acquirente volesse accertare la presenza di domande di condono, può recarsi presso gli uffici tecnici comunali e richiedere visura del fascicolo edilizio relativo all’immobile. Iter non sempre rapido, per cui la tutela da parte dell’acquirente deve essere forte e preventiva.

Atti di fabbrica

Qualora non dovessero esistere condoni o atti edilizi successivi alla costruzione originaria, o qualora l’acquirente volesse comunque verificare se l’unità immobiliare non sia mai stata modificata dall’origine, dovrebbe fare una visura degli atti di fabbrica, ovvero i documenti costitutivi dell’edificio nel quale è inserita l’unità immobiliare. Atti di fabbrica: si intendono anche i documenti di edifici la cui costruzione sia iniziata prima del 31/10/1942, e possono riferirsi anche a documenti che si trovano negli archivi storici comunali. Nei rogiti non c’è l’obbligo di indicare i riferimenti di tali atti di fabbrica se antecedenti a questa data: l’obbligo nasce con la Legge Urbanistica del 1942, che imponeva il rilascio di una licenza edilizia per gli immobili da costruirsi nei “centri abitati” di allora e dove esisteva un piano regolatore (mentre non era obbligatoria per gli edifici fuori dai “centri abitati” o nei comuni sprovvisti di piano regolatore).

Licenza edilizia / concessione edilizia / permesso di costruire

Questi atti amministrativi, chiamati titoli abilitativi, sono gli atti fondamentali che garantiscono la legittimità dell’edificio e di ogni unità immobiliare in esso contenuta. Questi atti non sono da confondersi con il certificato di agibilità (ex certificato di abitabilità/agibilità) il quale assolve ad una funzione diversa e non garantisce la conformità alle norme edilizie e urbanistiche (leggi, in seguito, il punto relativo al certificato di agibilità). Questi atti, se esistono, sono da citare obbligatoriamente negli atti di compravendita, ma il notaio non ha l’obbligo di reperirne una copia o verificarne il contenuto. In base alla data di costruzione dell’edificio, si distinguono i seguenti titoli abilitativi in base al periodo di costruzione dell’edificio: per immobili realizzati tra il 31/10/1942 e il 01/09/1967, solo se nei “centri abitati” dei Comuni ove esisteva il Piano Regolatore Comunale: copia o estremi della licenza edilizia.

Per immobili realizzati tra il 01/09/1967 e il 30/01/1977: copia o estremi della licenza edilizia;

per immobili realizzati tra il 31/01/1977 e il 30/06/2003: copia o estremi della concessione edilizia; per immobili realizzati dopo il 01/07/2003: copia o estremi del permesso di costruire.

Il certificato di agibilità

È l’atto amministrativo che attesta l’esistenza delle “condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Questo atto è un provvedimento amministrativo diverso dal titolo abilitativo , e serve solo ad accertare che siano state rispettate alcune “norme tecniche”, ma non le norme “urbanistiche” o “edilizie”. Le due discipline del titolo abilitativo e del certificato di agibilità non sono necessariamente coincidenti, ovvero può esserci agibilità in un edificio realizzato difformemente dal titolo abilitativo.

Congruenza documentale

Dato che l’agibilità potrebbe essere rilasciata senza la congruenza dell’edificio rispetto al titolo abilitativo (quindi con abusi edilizi minori), l’acquirente deve verificare sia i titoli abilitativi sia l’ultimo certificato di agibilità. L’esistenza e la congruenza di entrambi i tipi di atti con lo stato di fatto fornisce all’acquirente una garanzia di conformità completa. La soluzione ideale (qualora non esista già un certificato valido) sarebbe quella di richiedere al venditore un nuovo certificato di agibilità che accerti le condizioni di igiene e sicurezza rispetto alle norme vigenti al momento dell’atto.

Se il certificato è mancante o non è reperibile negli archivi comunali, la domanda di un nuovo certificato di agibilità dovrebbe essere a cura della parte promittente venditrice.

Si fa presente che la mancanza parziale o totale dei requisiti di agibilità potrebbe compromettere in futuro il valore commerciale e l’utilizzabilità del bene acquistato.

Risoluzione del contratto

La vendita di un immobile senza il certificato di agibilità può costituire una vendita aliud pro alio, ovvero di vendita di “cosa diversa da quella pattuita”, che permette all’acquirente di risolvere il contratto (anche del contratto preliminare) per inadempimento del venditore e di chiedere un eventuale risarcimento danni.

L’attestato di prestazione energetica (APE)

È il documento che attesta la classe energetica dell’immobile, e deve essere consegnato dal venditore e allegato obbligatoriamente sia al preliminare di vendita sia al definitivo di vendita. In particolare, “il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”; pertanto, già prima della Proposta di acquisto, all’acquirente dovrebbe essere fatto visionare una copia dell’attestato. L’acquirente deve prestare attenzione sia alla presenza dell’attestato sin dalle prime fasi della trattativa, sia alla presenza, nel rogito, di una clausola informativa relativa all’avere “ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”.

Nel caso in cui l’attestato non sia allegato o non sia inserita tale informativa nell’atto, le parti sono soggette alle seguenti sanzioni, giusto quanto previsto nella legge 90/2013:

Se l’immobile viene venduto senza essere dotato di attestato di prestazione energetica, il venditore incorre in una sanzione variabile tra i 3000 ed i 18000 euro.
Se l’immobile viene affittato senza essere dotato di attestato di prestazione energetica, il locatario incorre in una sanzione variabile tra i 1000 ed i 4000 euro.
Se l’annuncio di un immobile da vendere od affittare non contiene i parametri energetici, la sanzione amministrativa è variabile tra i 500 ed i 3000 euro.

Certificato di idoneità statica dal quale si rilevi e si dichiari la rispondenza alle norme vigenti

Una relazione sullo stato di conservazione degli elementi strutturali secondari e di quelli non strutturali, è bene averla. In caso di compravendita, i notai dovranno allegare tali certificazioni.

Dichiarazioni di conformità di impianti

Le conformità sono essenziali sia ai fini del rilascio del certificato di agibilità dell’immobile, sia ai fini della valutazione del prezzo finale dell’immobile (l’acquirente può contrattare sul prezzo, dato che potrebbe accollarsi le spese future per la messa a norma).

Documentazione tecnica a) se gli impianti sono conformi (e la conformità andrà valutata con riferimento alla normativa in vigore all’epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati) il venditore ne darà atto e presterà, nell’interesse dell’acquirente, la relativa garanzia.

Documentazione tecnica b) se gli impianti non sono conformi andrà verificata la volontà delle parti sul come intendano disciplinare e regolare i rispettivi rapporti. In tal caso:

– l’acquirente ha il diritto di pretendere la messa a norma degli impianti e quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto di compravendita a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento (e in tal modo, una volta attestata la loro conformità, si rientrerà nell’ipotesi del punto a);

– l’acquirente potrà, altrimenti, accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l’onere dell’adeguamento e tenendo ovviamente conto di tutto ciò nella determinazione del prezzo; in questo caso non ci sarà la garanzia del venditore;”

Documentazione tecnica “c) se il venditore non conosce lo stato degli impianti e quindi non è in grado di definire la conformità degli impianti:

– l’acquirente ha il diritto di pretendere la verifica dello stato degli impianti e, in caso di loro conformità, la dichiarazione di rispondenza (sostitutiva della dichiarazione di conformità); ovvero, in caso di accertata non conformità, la loro preventiva messa a norma e quindi di rinviare la stipula del rogito a data successiva alla verifica e completamento degli eventuali lavori di adeguamento;” L’acquirente potrà altrimenti accettare l’acquisto dell’immobile anche con impianti non garantiti conformi, assumendo a proprio carico l’onere (e il rischio) della verifica e di un eventuale loro adeguamento, tenendone ovviamente conto nella determinazione del prezzo; in questo caso non ci sarà la garanzia del venditore.

Impianti

E’ necessario precisare che non esistono solo l’impianto elettrico e gas. il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008, n. 37, all’articolo 1 definisce l’ambito di applicazione (e quindi gli impianti che devono essere dotati di conformità): impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere; impianti antifurto, impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere; impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali; impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie; impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali; impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili; impianti di protezione antincendio.

Quindi, non è sufficiente richiedere la conformità dell’impianto elettrico o del gas, ma anche, ad es., dell’impianto di evacuazione dei prodotti della combustione (per accertare che i fumi siano scaricati legalmente nella colonna fumi e non ci siano ristagni di combustione), nonché degli impianti idrici o sanitari (in genere sottovalutati ma che spesso sono fonte di vizi o problemi costruttivi; si pensi ad es. alle linee di smaltimento delle acque – dei bagni o meteoriche – che, se sottodimensionate, possono causare esondazioni interne all’immobile o nei cortili privati).

La visura catastale storica sul subalterno dell’unità immobiliare (o sui subalterni nel caso di particolari situazioni – ad es. mappali graffati, porzioni di unità immobiliari, etc.)

È una tabella che mostra le modifiche storiche degli intestati (ovvero i passaggi di proprietà) e dei dati catastali (ovvero i cambiamenti di categoria catastale, classe e rendita). E’ il punto di partenza su cui il notaio si basa per le verifiche successive.

Visure incomplete

A volte, come già detto, il venditore o l’agenzia immobiliare consegnano al promissario acquirente una visura (attuale o storica) con i dati dell’intestatario, del foglio, del mappale e del subalterno barrati e nascosti, adducendo come motivo la tutela della privacy del venditore. Ma in realtà i dati catastali sono pubblici (fatta eccezione per la scheda planimetrica – vedi paragrafo in seguito) e chiunque può chiederne visura presso l’Agenzia delle Entrate. Questo comportamento ostativo alla conoscenza delle cose, deve subito mettere in allarme il promissario acquirente.

Destinazione d’uso

L’acquirente deve fare attenzione al significato di “destinazione d’uso”, usata impropriamente nel contesto catastale. In ambito catastale esistono solo “categorie catastali” (A/2, C/1, C/3, etc.), mentre la “destinazione d’uso” (residenziale, commerciale, produttiva, etc.) è utilizzata solo in ambito urbanistico ed edilizio. Ciò che fa fede ai fini della regolarità di un immobile è la “destinazione d’uso”, non la “categoria catastale”, pertanto la visura catastale non è comprovante la destinazione d’uso effettiva. Questa può essere provata solo dai titoli abilitativi di cui si è discusso più sopra.

La scheda planimetrica (detta anche sinteticamente visura planimetrica)

È il documento che per primo viene sottoposto (o dovrebbe essere sottoposto) al promissario acquirente per mostrare la tipologia dell’immobile e la sua conformazione. Il notaio deve verificare che ci sia corrispondenza tra stato di fatto e atti depositati in catasto (la verifica della cosiddetta “conformità oggettiva”) e che l’immobile sia censito in catasto a nome del legittimo proprietario (mediante visure ipotecarie – verifica della cosiddetta “conformità soggettiva”). La conformità catastale è diversa dalla conformità urbanistica ed edilizia. La planimetria dell’immobile deve rappresentare graficamente sia l’unità immobiliare principale (il suo perimetro, la distribuzione interna, le funzioni dei locali, i confini, la posizione delle parti comuni se esistono, etc.) sia le pertinenze (se comprese nel subalterno – ad es. cantine, soffitte, etc.).

A volte le Agenzie non informano riguardo alla superficie di ciò che vorreste acquistare per far perdere la percezione del costo / metro quadrato, e glissano anche tra i metri quadrati lordi (ossia inclusi muri perimetrali e tramezzature), e quelli netti (ossia calpestabili); evitano di dire che ad es. un balcone si calcola ad ¼ della superficie coperta, e che un tetto spiovente ha ancora un altro calcolo riduttivo. E’ bene quindi che il promissario acquirente faccia anche questo tipo di valutazione, per capire quanto realmente dovrebbe pagare 1 mq di abitazione.

“Cancellazione ipoteca volontaria (Eventuale. Verificarne l’esistenza attraverso ispezione ipotecaria – vedi sotto)”. Risoluzione ipotecaria

Qualora sull’immobile sia presente un ipoteca volontaria (ad esempio perché il venditore stesso aveva acquistato l’unità immobiliare attraverso un mutuo) è necessario che tale ipoteca sia risolta o cancellata, altrimenti rischiate di entrare in possesso di un bene gravato da un vincolo. In realtà questo problema si risolve dato che il notaio stesso, durante le verifiche, accerterà la presenza di questi vincoli e informerà l’acquirente.

Ispezione ipotecaria

E’ necessario che l’acquirente stesso provveda a verificare l’esistenza o meno di questi vincoli sull’immobile (mediante una “ispezione ipotecaria”), anche perché ciò può influire sui tempi e sulle procedure di acquisto, soprattutto se anche l’acquirente dovrà appoggiarsi ad una banca per il mutuo.

Fine seconda parte – CONTINUA

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