Acquistare consapevolmente e senza errori un immobile – Terza parte

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Completiamo con la pubblicazione della terza parte sull’approfondimento su come acquistare un bene immobile senza fare errori la serie di articoli tecnico informativi che ci ha proposto  l’ing. Eugenio Carè  – Head Project Manager di Euka Engineering srl, società che opera in ambito nazionale e internazionale.

Nel testo che segue trovate le ultime informazioni tecniche ‘importanti’, quelle da sapere prima di procedere all’acquisto di immobili.  Potete scaricare qui un file excel che aiuta alla individuazione dei diversi argomenti trattati e consente una rapida consultazione per argomenti. L’approfondimento completo è pubblicato come ebook sul nostro sito.

Un ringraziamento sentito va all’autore degli articoli ing. Eugenio Carè per la sua disponibilità a contribuire con queste informazioni al complesso tema, soprattutto oggi e a Marino, dell’acquisto di un immobile.

La Redazione

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Parte terza – Ispezione ipotecaria  (completamento) e Condizioni sospensive e risolutive della proposta d’acquisto

di Eugenio Carè – fonte: Andrè Bonfanti  (Prima parte qui , Seconda parte qui)

Per poter verificare la presenza di ipoteche, o di altri tipi di gravami sull’unità immobiliare (pignoramenti, servitù, etc.), è necessario procedere con una ispezione ipotecaria, da farsi tramite estrazione del cosiddetto elenco sintetico delle formalità, eseguito sulla parte promittente venditrice in quanto soggetto ipotecario “contro”, e relativa all’unità immobiliare, per poi procedere con eventuali estrazioni delle note e/o dei titoli. Le ispezioni ipotecarie (chiamate anche impropriamente visure ipotecarie) non sono intuitivamente facili come le visure catastali, e richiedono una certa esperienza dato che è necessario districarsi tra nomenclature particolari, registri digitali e cartacei, analisi delle cosiddette note e dei titoli, verifica degli omocodici, etc. Le analisi ipotecarie sono fatte dal notaio, per cui l’acquirente non ha bisogno di occuparsi di questo aspetto.

Tuttavia, come già ricordato, in genere il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento, mentre l’acquirente avrebbe bisogno di conoscere la situazione in cui si trova l’immobile già durante le prime fasi della contrattazione, anche perché la presenza di vincoli può modificare il valore reale del bene. Pertanto, l’acquirente che vuole procedere con rigore a tutte le verifiche prima di fare una proposta, dovrebbe richiedere anche una ispezione ipotecaria recente, qualora non sia già stata fatta dall’agenzia immobiliare o qualora non sia già messa a disposizione dal venditore. L’ispezione ipotecaria cosi definita, però, è limitata alle trascrizioni in capo al soggetto venditore attuale, ovvero non è una visura che risale indietro nel tempo ai precedenti proprietari. Per avere la certezza di entrare in possesso di un immobile senza vincoli, è necessario procedere con una ispezione ipotecaria ventennale, e, qualora l’acquirente abbia bisogno di richiedere un mutuo, sarà anche necessario richiedere il Certificato ipotecario ventennale relativo a tale ispezione.

 

  • Certificato ipotecario ventennale (in alternativa, Relazione Notarile Ventennale)
    (Eventuale)Qualora si voglia avere la certezza che sull’immobile non gravino pregiudizievoli, vincoli o vecchie ipoteche non cancellate che possono essere ancora attive, sarebbe necessario procedere con una ispezione ipotecaria ventennale, ovvero una ispezione che elenchi le formalità degli ultimi vent’anni nelle quali è presente non solo il proprietario attuale ma anche i precedenti possessori. Eseguita tale ispezione, si dovrà richiedere agli uffici della Conservatoria dell’Agenzia delle Entrate il rilascio del Certificato ipotecario speciale ventennale, costituito sostanzialmente dall’elenco delle formalità e dalle note utili, relative al soggetto/i e all’immobile analizzati, in copia conforme (ovvero il documento è timbrato e firmato dal Conservatore). Dato che questo Certificato è soggetto alle tasse ipotecarie, può risultare molto oneroso qualora siano presenti molte note e molti passaggi di proprietà. In alternativa, è possibile richiedere al notaio la redazione della Relazione Notarile Ventennale, che sostituisce a tutti gli effetti il Certificato.

Documentazione condominiale

  • Regolamento di condominio (in caso di unità immobiliare condominiale)Il regolamento di condominio, spesso sottovalutato, è importante perché può elencare alcuni divieti di cui l’acquirente deve essere messo a conoscenza. Non è raro trovare divieti e limitazioni all’uso delle parti private, soprattutto se il regolamento è di tipo contrattuale e non assembleare.

Il primo (regolamento contrattuale), in genere stabilito dal costruttore o dal proprietario dell’intero immobile o, ancora, dalla unanimità dei condòmini in assemblea, può imporre delle limitazioni alle parti private esclusive (cioè non solo alle parti comuni) e può vietare ad esempio alcune destinazioni d’uso (ad es. possono essere vietati gli usi promiscui ad ufficio, i laboratori dentistici, etc.), cosi come può limitare alcuni diritti della sfera soggettiva (ad es. divieto di suonare uno strumento musicale). Il secondo (regolamento assembleare), invece, costituito a maggioranza, non può incidere sulle parti private esclusive, ma può indicare dei vincoli o dei divieti che potrebbero non essere accettabili da parte del futuro acquirente.

E’ da segnalare che il regolamento contrattuale deve essere esplicitamente allegato o riportato nell’atto di compravendita e, in genere, è anche trascritto in Conservatoria. Pertanto, questo tipo di regolamento sarà comunque portato all’attenzione dell’acquirente dal notaio che effettuerà le verifiche sui vincoli cui l’immobile è soggetto. Tuttavia, come già segnalato, il notaio entrerà in gioco solo in un secondo momento, percui sarebbe opportuno che l’acquirente richieda una copia del regolamento condominiale prima di proporre un’offerta per l’unità immobiliare.

 

  • Ultimi verbali di assemblea ordinaria e straordinaria (meglio se gli ultimi due verbali di ogni tipo)
    (Eventuale)I verbali di assemblea ordinaria e straordinaria possono dare un’idea del tipo di attività, spese, decisioni e gestione del condominio. Non sono documenti strettamente importanti e possono non essere richiesti, a patto che nell’atto di compravendita (e soprattutto nelle clausole sospensive) l’acquirente richieda che il venditore si faccia carico delle spese ordinarie e straordinarie deliberate prima della firma dell’atto di compravendita.

 

  • Bilancio consuntivo condominiale e riparto millesimale ultimo esercizio
    (Eventuale)Anche in questo caso, il bilancio non è strettamente necessario ai fini della proposta di acquisto. Tuttavia, l’ammontare delle spese condominiali mensili può essere un valore discriminante per l’acquirente, il quale deve basarsi sulle dichiarazioni del mediatore e/o del venditore per farsi un’idea delle spese ordinarie. Il bilancio di esercizio, invece, è un documento ufficiale e fornisce un dato verificabile.

 

  • Tabelle millesimali (proprietà, riscaldamento, etc.)
    (Eventuale)La tabella millesimale può non essere unica, ma possono esistere varie tabelle in funzione dell’uso. Ci sono tabelle di proprietà, tabelle di riscaldamento, tabelle di ascensori, etc. Conoscere i diversi tipi di millesimi dell’unità che si sta per acquistare non incide sul valore dell’immobile, ma può fornire un’indicazione dell’incidenza delle future spese ordinarie e straordinarie che si dovranno affrontare una volta entrati in possesso del bene.

 

  • Attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
    (Eventuale)Questo strumento importante, messo a disposizione del condòmino dalla nuova Riforma del Condominio, consente allo stesso di poter richiedere informazioni sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso. In questo modo è possibile sapere se nel condomìnio sono presenti situazioni di morosità o insolvibilità. Il futuro acquirente, che non può avvalersi di questo strumento dato che non è ancora ovviamente un condòmino, se lo ritiene utile e se l’attuale proprietario è disponibile, può chiedere al venditore di farsi rilasciare dall’amministratore di condominio tale dichiarazione, in modo che possa valutare anche gli aspetti relativi ai contenziosi e ai debiti comuni.

Documenti proprietà

I documenti di identità dell’attuale proprietà non sono rilasciati all’acquirente ma al notaio, nel momento in cui questi dovrà accertare l’identità delle parti. Si elencano qui solo a titolo di completezza, ad indicazione degli ulteriori documenti che il venditore dovrà fornire per la corretta conclusione della compravendita:

  • copia documento di riconoscimento in corso di validità della parte promittente venditrice e copia codice fiscale;
  • in caso la parte promittente venditrice sia una società: visura camerale della società, documento di riconoscimento del legale rappresentante e, salvo sia amministratore unico, verbale di attribuzione dei poteri;
  • certificato di stato civile;
  • eventuale estratto di riassunto dell’atto di matrimonio.

 

Condizioni sospensive e risolutive della Proposta d’Acquisto

Qualora l’acquirente valuti che manchino delle informazioni o dei documenti per tutelarsi durante una Proposta di Acquisto, è bene che egli si avvalga della disciplina della condizione di cui all’ Art. 1353 Cod. Civ. – Contratto condizionato, indicando nella Proposta una o più condizioni che subordinano l’efficacia della stessa all’avveramento della condizione. Dato che, come si diceva, la Proposta di acquisto diventa immediatamente un Preliminare di vendita (con tutte le conseguenze e le spese che conseguono) nel momento in cui il venditore accetta, è opportuno che l’acquirente inserisca tutte le clausole necessarie. E’ però importante distinguere i due tipi principali di condizioni (senza scendere nel dettaglio delle altre fattispecie di condizioni e nelle interpretazioni di dottrina e giurisprudenza): la condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa) e la condizione sospensiva. Con una condizione risolutiva, il contratto è efficace sin da subito ma si risolve (cioè decade, e retroattivamente) se la condizione si avvera nel futuro. Una Proposta di acquisto subordinata a questo tipo di condizione, qualora la Proposta sia accettata dal venditore e quindi diventi automaticamente un Preliminare di vendita, è di fatto subito valida (tecnicamente, il contratto è efficace fino all’avverarsi della condizione). Con una condizione sospensiva, il contratto è sospeso fino all’avverarsi della condizione (tecnicamente, il contratto è efficace da quando la condizione si avvererà). Una Proposta di acquisto subordinata a condizione sospensiva, anche qualora la Proposta sia accettata dal venditore, non diventa automaticamente Preliminare di Vendita finché non si avverano le condizioni. Una condizione sospensiva, salvo casi particolari, deve essere accompagnata da un termine temporale, altrimenti c’è il rischio che si configuri un danno per una delle due parti . E’ da notare che una condizione può essere scritta sia in forma sospensiva, sia in forma risolutiva. Prendete questo esempio: acquisterò l’immobile se il venditore otterrà il permesso di costruire (condizione sospensiva); acquisto l’immobile, ma nel caso in cui il venditore non ottenga il permesso di costruire, verranno meno gli effetti dell’atto (condizione risolutiva). Si sottolinea anche che le Proposte d’acquisto contenenti anche una sola condizione sospensiva interrompono il diritto alla provvigione del mediatore o dell’Agenzia fino a che la condizione non si avvera;  (Art. 1757, comma 1, Cod. Civ. – Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi). Viceversa, le Proposte contenenti una o più condizioni risolutive, dato che sono efficaci da subito, danno diritto alla provvigione di mediazione analogamente alle Proposte non condizionate. Nell’elenco seguente sono elencate, non esaustivamente, alcune condizioni che possono essere incluse nella Proposta d’Acquisto e/o nel Contratto Preliminare di Compravendita:

  • ottenimento di tutta o di parte della documentazione elencata precedentemente (documentazione di provenienza; urbanistico-edilizia; tecnica; catastale; ipotecaria; condominiale), che dovrà anche essere valida;
  • indicazione del termine entro il quale la parte promittente venditrice è tenuta ad accettare la Proposta d’Acquisto, con indicazione delle modalità di comunicazione dell’accettazione con data certa (fax, email, raccomandata);
  • indicazione che la caparra sarà di tipo penitenziale e non confirmatoria in sede di Proposta d’Acquisto, e che sarà di tipo confirmatorio e non penitenziale in sede di Contratto Preliminare di Compravendita. Tale opzione non è necessariamente vantaggiosa per l’acquirente, dato che i due tipi di caparra (penitenziale e confirmatoria) danno origine ad obblighi diversi. Pertanto, il tipo di caparra da indicare dipenderà dalle necessità contrattuali del promissario acquirente;
  • indicazione, a carico del mediatore/agente, di una obbligazione di farsi parte attiva per ottenere tutti i documenti necessari dalla proprietà;
  • obbligo di indicazione della percentuale di mediazione (ad es.: 50% alla firma del Contratto Preliminare di Compravendita, e 50% alla data di trascrizione del Contratto Definitivo di Compravendita ai Registri Immobiliari), escludendo esplicitamente qualsiasi altro compenso (ad es. il diritto al rimborso spese, che sarà da ricomprendersi nella percentuale);
  • – solo nei casi di cessioni soggette ad imposta di Registro (non soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; e solo per immobili ad uso abitativo – :obbligo di indicazione che la parte promissaria acquirente ha fatto richiesta di applicare il c.d. “prezzo-valore” ai fini del calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali;
  • inesistenza di diritti di terzi non trascritti (ad es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) o di vincoli locativi;
  • obbligo di indicazione nel Contratto Definitivo di Compravendita dell’obbligo in capo alla parte promittente venditrice di sostenere le spese condominiali straordinarie qualora queste siano state deliberate prima della data della trascrizione presso i RR.II. del Contratto Definitivo di Compravendita;
  • obbligo di riportare nel Contratto Definitivo di Compravendita le condizioni sospensive elencate nel Contratto Preliminare di Compravendita;
  • ottenimento della concessione di un mutuo ipotecario per la parte promissaria acquirente;
  • indicazione dell’obbligo di trascrizione del Contratto Preliminare di Compravendita. Nota bene: La trascrizione, che comporta un maggior costo per la parte promissaria acquirente, può rappresentare un indubbio vantaggio. Se il promittente venditore fallisce oppure vende il medesimo immobile ad un diverso acquirente, oppure viene iscritto un diritto pregiudizievole (ad es. un’ipoteca), solo chi ha trascritto il Contratto Preliminare può essere tranquillo di non perdere la caparra data o l’immobile acquistato, o entrambe. Dato il costo elevato della trascrizione del Contratto Preliminare, se ne consiglia l’uso qualora ci siano forti rischi (per es. quando si fornisce una caparra cospicua o se si prevede che passi molto tempo tra il Contratto Preliminare e il rogito definitivo).
  • inesistenza di cause condominiali;
  • inesistenza di soggetti falliti fra i condòmini;
  • regolare presentazione di dichiarazioni fiscali, pagamento di imposte dirette e/o indirette sulla casa;
  • caparra penale che tenga conto delle eventuali perdite date da mancata esecuzione del rogito per causa imputabile al venditore;
  • previsione di una penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve) dell’immobile entro un determinato periodo di tempo, oltre il quale l’ inadempimento diventa grave, con diritto alla risoluzione contrattuale. Qui è necessario indicare delle scadenze.

Fine approfondimento

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