Acquistare consapevolmente e senza errori un immobile: possibile anche a Marino? Cosa sapere e cosa fare. Prima parte

Acquistare un bene immobile, la casa o altra proprietà, è un passo importante nella vita di chiunque, soprattutto quanto si tratta della nostra casa che rappresenta lo spazio dove si svolgerà gran parte della vita futura nostra e della nostra famiglia. A volte siamo perfettamente consapevoli delle caratteristiche tecniche di un automobile quando ci rechiamo al concessionario per l’acquisto ma non siamo così informati quando si tratta di un appartamento, un ufficio o un garage che pure rappresentano acquisti ben più impegnativi ed importanti.

Poi  esistono posti dove, prima di acquistare, si deve essere davvero accorti. Uno di questi è purtroppo proprio Marino. Oggi sono già realizzati oltre un migliaio di appartamenti invenduti, alcuni da diverso tempo.

Ma tutto è in regola per gli acquirenti in arrivo?

Non sempre è tutto a posto. Per capire i rischi basterebbe parlare con gli sfortunati acquirenti degli ultimi anni in zona Costa Caselle a Marino centro, lasciati senza allaccio di acqua e di rete fognaria, senza energia, con smottamenti della collina circostante  a causa di un sistema tecnico-politico killer che ha governato in modo scriteriato, ad essere buoni, nell’ultimo decennio. E che dire dei nuovi residenti a Palaverta e nella zona Boscare di Frattocchie (Via A. Moro, Via Kennnedy e vie limitrofe) lasciati senza allaccio del gas, senza parcheggi e strade, senza marciapiedi, quando è andata bene, pur avendo avuto dai costruttori tutte le assicurazioni? E cosa dire di abitazioni vedute come tali, ma in realtà accatastate in modo promiscuo come abitazioni / garage / soffitte, e presentate dalle Agenzie o dai Costruttori solo come “abitazioni” e senza quindi le caratteristiche igienico-sanitarie dovute, e con chiara evasione dei contributi fiscali da versare al Comune?

L’elenco di nefandezze a Marino potrebbe essere lungo, e pur se non dappertutto dove si è costruito, è evidente che una maggiore accortezza in fase di scelta della casa avrebbe potuto consentire minori sorprese a molti nuovi residenti, sorprese spesso così amare da condizionare per anni la vita della nuova famiglia che arriva sul territorio.

Per queste ragioni abbiamo chiesto ad un esperto, l’ing. Eugenio Carè  – Head Project Manager di Euka Engineering srl, società che opera in ambito nazionale e internazionale – di fornirci tutte le informazioni tecniche ‘importanti’, quelle da sapere senza se e senza ma, prima di procedere all’acquisto di immobili. Abbiamo suddiviso l’articolo tecnico fornitoci dall’ing. Carè in tre parti, oggi pubblichiamo la prima e nelle settimane successive pubblicheremo altri due segmenti dell’articolo.

Quindi, soprattutto per chi deve comprare la casa, buona lettura e occhio!

La Redazione

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Parte prima – La proposta d’acquisto e la posizione di svantaggio dell’acquirente

di Eugenio Carè – fonte: Andrè Bonfanti (Acquistare casa: verifiche preliminari, proposta e clausole)

L’acquirente interessato a comprare casa (o meglio tecnicamente, il promissario acquirente, anche indicato come “promittente acquirente” o “proponente” in base al contesto), nelle fasi iniziali della trattativa e soprattutto all’atto della sottoscrizione di una proposta d’acquisto, è in una condizione di svantaggio informativo, ovvero deve fidarsi del venditore e dell’eventuale mediatore immobiliare riguardo alle informazioni sulle condizioni dell’immobile dal punto di vista urbanistico-edilizio, impiantistico, ipotecario, della titolarità e provenienza, dei gravami condominiali, etc.

L’agenzia immobiliare NON è li apposta per informare completamente l’acquirente e NON ci sarà un notaio che garantirà tutto. Bisogna intendersi su ciò che significa “informare” e “garantire”, e quali sono i limiti. A sostegno della tesi che l’acquirente abbia necessità di tutela, da tempo le associazioni dei consumatori e il Consiglio Nazionale del Notariato (link is external) hanno predisposto alcune guide per il cittadino (tra le quali la Guida “Garanzia Preliminare”  e la Guida “Acquisto Certificato”) proprio per ridurre i rischi e le incertezze dell’acquirente; cosi anche il Consiglio Notarile di Milano, che ha predisposto un sito (www.comprarcasasenzarischi.it), contenente le stesse guide ed altre informazioni, tra le quali le avvertenze per firmare una proposta di acquisto.

Accertamenti importanti devono essere fatti dall’acquirente, ovvero li deve chiedere ad un professionista di fiducia, ovvero all’agenzia stessa in qualità di consulente (e non in qualità di mediatrice), ovvero dovrà mettere delle condizioni sospensive alla proposta d’acquisto. Vediamo quale è il “problema” della proposta d’acquisto, quali sono i soggetti in gioco, i loro compiti e le responsabilità. Dopodiché vedremo quali sono le verifiche e i documenti che l’acquirente dovrebbe controllare o richiedere.

Molto spesso l’acquirente ha poche nozioni tecniche ed ancor meno conoscenze legali nel merito, e si affida quindi ad una Agenzia immobiliare, ovvero allo stesso Costruttore, ritenendo che la competenza e la buona fede della parte cui ci si affida debba dare tutte le indicazioni necessarie per soddisfare le proprie necessità. Comunemente inoltre si ritiene che si vada da un Notaio per garantirsi la “legalità” dell’acquisto. Ma anche il Notaio ha poco di che garantire, e lo diciamo in modo riduttivo per cogliere bene l’attenzione dell’acquirente, se non sottoscrivere la volontà delle parti che siedono davanti a Lui a chiudere un contratto formato da “n” documenti che è tenuto a verificare solo in parte.

Da proposta irrevocabile d’acquisto a preliminare di vendita.       

Ispezioni.

L’acquirente trova una casa ( una “unità immobiliare”) che potrebbe interessargli, visita il quartiere e il contesto, dopodiché fa uno o due sopralluoghi con l’agenzia immobiliare presso l’immobile. Gli vengono date alcune informazioni riguardo al condominio, alla proprietà, all’unità immobiliare e anche alla provvigione di agenzia. Al momento di fare un’offerta , l’acquirente poco informato pensa che tale offerta, da redigere su un foglio prestampato (la cosiddetta Proposta d’Acquisto), sia solo un semplice documento interlocutorio senza particolari vincoli con il quale iniziare una trattativa con il venditore per proporre una cifra, alla quale dovrebbe seguire una fase di discussione delle condizioni di vendita e di verifica della documentazione dell’immobile, fino ad arrivare al momento di una stesura formale di un Preliminare di vendita ( ” il compromesso”).

Attenzione.

Ma normalmente non è cosi. In genere la Proposta d’acquisto contiene una clausola per la quale, se il venditore accetta la proposta che avete firmato, essa “si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorquando il promissario acquirente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta da parte del venditore”. In pratica, nel momento in cui il venditore vi comunica che ha accettato la vostra offerta, vi trovate automaticamente ad essere entrambi giuridicamente vincolati in un contratto, mentre voi pensavate di essere ancora in una fase interlocutoria. E’ per questo motivo che la Guida del Consiglio Nazionale del Notariato invita a procedere con precauzione. Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

Distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata, è importante. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d’acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra”. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del “sacrificio” subìto dall’acquirente l’affare venga concluso. La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti.

In ogni caso, prima di firmare l’uno o l’atro documento è bene pretendere di avere contezza di ciò che si vorrebbe acquistare: non deve essere una scatola chiusa, che apriremo quando è tardi.

Preliminare.

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile: fissare una durata la più breve possibile; prevedere una caparra minima, e le condizioni certe di restituzione della stessa.

Cambiare idea. Proposta.

Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace. Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d’acquisto.

Nuovo preliminare.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l’acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge. Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Accordo delle parti.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d’acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d’acquisto. Quest’ultima eventualità consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d’acquisto il cui contenuto non coincida con quello di un vero e proprio preliminare (specie per quello che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell’immobile e le garanzie).

Consigliabile farsi seguire da un professionista esperto, che non abbia legami con l’agenzia di compra-vendita, già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.

La Proposta diventa Contratto Preliminare (attraverso l’automatismo della clausola sopracitata). Qualora l’acquirente volesse ripensarci e non adempiere al contratto senza giustificato motivo, questi potrà perdere la caparra confirmatoria che ha consegnato (per recesso del venditore) o, in alternativa, potrebbe essere obbligato al risarcimento dei danni (per risoluzione del contratto), o potrebbe anche essere obbligato all’acquisto (se il venditore ricorre all’esecuzione forzata in forma specifica, rivolgendosi al giudice ed ottenendo una sentenza sostitutiva del contratto); inoltre, l’acquirente dovrà comunque pagare la provvigione all’agenzia, salvo ulteriori penali indicate nella proposta.

Consigliabile che l’acquirente firmi una proposta d’acquisto se e solo se ha piena conoscenza di ciò che sta firmando e solo qualora abbia fatto le verifiche necessarie sull’immobile, qui sotto riportate.

Il venditore e le “dichiarazioni”.       

Nella proposta di acquisto il venditore deve “dichiarare” alcune condizioni e situazioni dell’immobile (ad esempio, che l’immobile non presenta vizi, che l’immobile è conforme alle norme vigenti, che non sono state deliberate spese straordinarie, etc.). Si può pensare che tale dichiarazione sia una tutela forte, e che ci si possa rivalere sul venditore se in futuro dovessero sorgere vizi o problemi. Ma in realtà, tale dichiarazione non equivale ad una “certificazione tecnica” delle condizioni dell’immobile, e in ogni caso le responsabilità del venditore si prescrivono entro un certo periodo di tempo per i vizi. In quest’ultimo caso, l’acquirente (ormai nuovo proprietario) potrà fare causa al precedente proprietario solo nei limiti dei tempi di prescrizione e decadenza, e solo se si può dimostrare che il precedente proprietario era a conoscenza dei vizi.

Verifiche notaio.

Alcune (non tutte) di queste dichiarazioni obbligatorie saranno verificate dal notaio all’atto del rogito attraverso i documenti ufficiali (ad es. le visure ipotecarie, o l’atto di provenienza); altre dichiarazioni saranno verificate mediante documenti che il venditore dovrà consegnare all’atto del rogito (ad es. le dichiarazioni di conformità degli impianti, se esistono). Tuttavia, alcune di queste dichiarazioni sono relative a fatti che né il notaio né l’agenzia hanno l’obbligo di verificare (vedi spiegazione ai relativi paragrafi). Eppure, alcuni di questi fatti sono fondamentali per le valutazioni sulla regolarità dell’immobile, in particolar modo la conformità urbanistico-edilizia.

Attenzione.

Nel migliore dei casi, il venditore possiede tutta la documentazione tecnico-amministrativa sull’immobile (licenza edilizia, agibilità, certificati di impianto, verbali di assemblea condominiale, etc.); nel peggiore dei casi, il venditore non ha in mano alcuna documentazione e potrà solo fare le dichiarazioni di rito, parte delle quali saranno verificate dal notaio come si diceva prima. Ma il problema è che l’acquirente non può aspettare il rogito prima di sapere se sta acquistando un immobile “sano” dal punto di vista edilizio, contabile e amministrativo. Le verifiche dovrebbero essere fatte prima di poter fare un’offerta economica, anche perché la presenza di difetti o di irregolarità incide quasi sempre sul valore economico dell’immobile, e l’acquirente potrebbe chiedere un maggiore sconto sul prezzo di vendita. Pertanto, l’acquirente dovrà verificare in autonomia questi fatti prima della firma della proposta, oppure dovrà inserire nella stessa proposta alcune clausole sospensive.

L’agenzia immobiliare e l’obbligo di “comunicare”, ma non di “garantire”.         

L’agenzia immobiliare, o il mediatore in genere, non hanno uno specifico obbligo nelle verifiche tecniche o ipotecarie riguardo all’immobile. Il ruolo principale dell’agente è quello di mettere in contatto i contraenti e di comunicare loro i fatti e le circostanze a lui note con la buona diligenza, ma ciò non significa che il mediatore ha l’obbligo di fare ricerche o di certificare tali circostanze.

Agenzia solo mediatrice.

A meno che l’acquirente non incarichi specificamente l’agenzia immobiliare di effettuare le verifiche tecnico-giuridiche (quindi l’agenzia diventa “consulente”, con obblighi di verifica), il ruolo dell’agenzia rimane quello di mediatore (senza obblighi specifici sulle verifiche tecniche). Ciò non significa che l’agenzia sia esente da ogni responsabilità e non abbia compiti e ruoli specifici; significa solo che l’acquirente, se vuole avere garanzie, non può basarsi solo sui fatti che l’agenzia gli comunica verbalmente (tranne i casi in cui l’agenzia metta a disposizione dell’acquirente tutta la documentazione: atto di provenienza, titoli abilitativi, agibilità, conformità impianti, verbali condominiali, etc.).

Il notaio e la “commerciabilità” del bene.

Il notaio è responsabile della verifica di alcuni aspetti e documenti (provenienza, pregiudizievoli, etc.), ma in genere subentrerà in genere solo in un secondo momento, dopo l’accettazione della proposta d’acquisto da parte del venditore. L’acquirente ha quindi bisogno di tutelarsi preventivamente, già prima della proposta irrevocabile d’acquisto, che è un atto importante da non sottovalutare dato che la sua accettazione da parte del venditore comporta la formazione di un contratto a tutti gli effetti.. In particolare, per quanto riguarda la conformità urbanistico-edilizia, serve ricordare che il notaio non ha l’obbligo di accertare se le dichiarazioni del venditore sono veritiere.

Sentenza n. 11628/2012          Il venditore deve comunicare gli estremi delle licenze o delle concessioni, e il notaio ha il solo obbligo di “riportare” nell’atto questi dati, ma non ha l’obbligo di “verificare” se queste licenze esistano, se siano effettivamente riferite all’immobile in vendita, o se esistono ulteriori atti edilizi. Anzi, a parte i casi di evidenti abusi edilizi per i quali si configura una cosiddetta “totale diformità” rispetto al titolo edilizio, che renderebbero nulli gli atti di compravendita, l’immobile è comunque commerciabile qualora siano presenti solo delle “parziali difformità”15. In sostanza, dal punto di vista giuridico l’immobile può essere venduto (è “commerciabile”) anche se possiede delle difformità minori; ma tecnicamente, dal punto di vista urbanistico-edilizio, queste difformità minori sarebbero comunque da sanare con eventuali pratiche edilizie se l’acquirente vuole che l’immobile sia completamente in regola. E ciò costa tempo e denaro.

Fine Parte Prima – Continua

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